De Nieuwe Defensie, Utrecht: Gezond stedelijk wonen in een groene omgeving

Wonen op loopafstand van het eeuwenoude stadscentrum, in het midden van groeigebied de Merwedekanaalzone en omringd door natuur, water en uitvalswegen. Dát is wonen in De Nieuwe Defensie. De nieuwe woonwijk staat voor de perfecte balans tussen rust en reuring. Maar ook voor gezond en gelukkig wonen, leven en spelen in het groen. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een zeer divers woningaanbod, met 950 duurzame koop- en huurwoningen voor starters, gezinnen en senioren. Daarmee biedt De Nieuwe Defensie letterlijk voor ieder wat wils…

De Nieuwe Defensie is een ontwikkeling van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, dat de grond al in 1998 en na een ruil met de gemeente in eigendom kreeg. “Exact 20 jaar later hebben wij met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten om op deze positie woningbouw te realiseren”, aldus Eveline Keizer, ontwikkelingsmanager bij BPD. “Gezien de grote woningbehoefte in Utrecht hebben we een stadswijk met een hoge verdichting uitgewerkt, waarbij ook toekomstige bewoners zijn betrokken. Aanvankelijk bestond het stedenbouwkundige plan uit 600 woningen, waarvan 480 vrije sector koopwoningen en 120 sociale huurwoningen, evenals 800 m2 commercieel vastgoed. Inmiddels is dit plan uitgebreid met 100 sociale huurwoningen, 150 betaalbare koopwoningen en 100 middenhuurwoningen en staat de teller op maar liefst 950 woningen.”

De Nieuwe Defensie is een unieke toevoeging aan de stad Utrecht en het startschot voor de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone, benadrukt Keizer. “Het plan onderscheidt zich door een grote diversiteit aan architectuur. We werken naast stedenbouwkundig bureau SVP met vier architectenbureaus, namelijk ANA, MLA+, INBO en Cross. Je ziet dit terug in een grote diversiteit aan architectuur en materialen. Zo worden de gevels uitgevoerd in metselwerk, aluminium, prefab beton én bamboe. De 11-laagse woontoren ‘Eye’ wordt grotendeels afgewerkt in keramiek. En ook groen krijgt een belangrijke rol in het gebied. Bijvoorbeeld met groene binnentuinen die naar een ontwerp van OKRA landschapsarchitecten
worden aangelegd.”

De nieuwbouwwijk wordt gebouwd door ERA Contour volgens de principes van gezond stedelijk wonen, vertelt ze. “Alle bewoners hebben straks vanuit hun woning direct zicht op het groen, in de vorm van grote daktuinen, groene speelplekken en autovrije groene hoven. De grondgebonden rijwoningen in de binnengebieden van blok 2 en 3 krijgen bovendien een privétuin, waarmee we een belangrijke kwaliteit toevoegen aan het gebied.” Sjaak Kuyvenhoven, planontwikkelaar bij ERA Contour: “Opvallend is ook het ‘sky-walk’ park op het dak van blok 3, dat een aantal dak(moes)tuinen met elkaar verbindt, voldoende ruimte biedt voor ontspanning en ontmoeting en een mooi uitzicht geeft over de stad.” De wijk is straks grotendeels autovrij, benadrukt hij. “Alleen op de diagonaalstraat zijn auto’s toegestaan. Zij verdwijnen zo snel mogelijk in één van de twee halfverdiepte parkeergarages onder de woonblokken, waar in totaal 450 auto’s kunnen parkeren. Dit nodigt uit tot buiten spelen en tot het dagelijks gebruik van de openbare ruimte.”

ERA Contour werd al in 2018 door BPD uitgenodigd om deel te nemen aan een selectie voor het bouwteam van De Nieuwe Defensie. “Het project kent enorm veel details”, vertelt Keizer. Daarom zochten we heel bewust naar een bouwer die dit aankan én waarmee het prettig werken is.” Kuyvenhoven: “In de tenderfase hebben wij onze toegevoegde waarde in het bouwteam toegelicht. Datzelfde geldt voor o.a. onze kijk op BIM, de omgang met bewoners en omwonenden en de begeleiding van koperskeuzeprocessen. Een goede en efficiënte realisatie stond te allen tijde voorop. Direct na de gunning hebben we onze verantwoordelijkheid gepakt. Van het uitwerken van de blokken binnen het stedenbouwkundig plan, het aanvragen van de omgevingsvergunningen en het realiseren van de bouw- en verkooptekeningen t/m het aansturen van de constructeur en adviseurs: we hebben zoveel mogelijk naar ons toe getrokken, zodat BPD zich volledig kan focussen op de projectontwikkeling en het contact met de gemeente. De goede samenwerking met BPD, SVP en architecten is mede bepalend voor het succes van De Nieuwe Defensie.”

Het terrein waarop De Nieuwe Defensie wordt gerealiseerd, is tussen 1955 en 2017 door het ministerie van Defensie gebruikt als magazijnencomplex. Tijdens de oorlog is het gebied bezet geweest door de Duitsers, die het als fabriek en brandstofopslag gebruikten. Daarmee is de grond sterk vervuild geraakt, weet Keizer. “Onder verantwoordelijkheid van het Rijksvastgoedbedrijf is een complexe sloop- en saneringsoperatie uitgevoerd. Vervolgens is het circa 7,4 hectare grote terrein bouwrijp opgeleverd aan de gemeente, voor de realisatie van de nieuwe stadswijk.” Op 10 februari 2021 is de eerste paal de grond in gegaan, vertelt Arno Versteeg, projectmanager bij ERA Contour en verantwoordelijk voor de realisatie van het project. “De eerste projectfase omvat de bouwblokken 1 en 2, met 211 ruime gezinswoningen, appartementen en penthouses en 80 sociale huurwoningen voor woningcorporatie Woonin (voorheen: Mitros). Onder blok 2 komt bovendien een grote parkeergarage, inclusief bergingen en voorzieningen voor elektrische mobiliteit.” Volgend jaar hopen ERA Contour en BPD te starten met fase 2 en uiteindelijk komt er ook een derde fase. “Begin 2029 moeten de laatste woningen worden opgeleverd aan hun bewoners”, aldus Versteeg. “Om deze deadline te halen, zijn dagelijks zo’n 120 tot 130 mensen op de bouwplaats actief.” 

Inmiddels zijn de eerste 100 woningen gereed. In de sociale huurwoningen hebben vitale beroepsgroepen zoals zorg, onderwijs, politie en defensie voorrang gekregen, zodat deze mensen behouden blijven voor de regio. Ook worden middenhuurwoningen gerealiseerd voor middeninkomens, waar deze doelgroepen ook deel van uitmaken. Deze woningen worden in portefeuille genomen door BPD Woningfonds.

De oplevering van de eerste woningen brengt specifieke uitdagingen met zich mee, vertelt Versteeg. “Bijvoorbeeld met betrekking tot veiligheid en leefbaarheid. Na afronding van elk deelproject moet de bouwplaats worden aangepast. Omdat we acht jaar lang op deze locatie bouwen en te maken hebben met een groeiend aantal buren, worden bovendien specifieke eisen gesteld aan de omgevingscommunicatie. We zoeken continu naar de juiste balans tussen uitvoerbaarheid en overlastbeperking. Bijvoorbeeld door een uurtje eerder of juist later met onze werkzaamheden te starten.
Maar ook door te werken met twee heistellingen in plaats van één, waardoor de overlast weliswaar heviger maar korter is. Via een aparte website informeren we omwonenden continu over onze werkzaamheden. En ook huidige en toekomstige kopers worden middels nieuwsbrieven breed op de hoogte gehouden.”

Een andere belangrijke uitdaging is de schaarste aan vaklieden en materialen. Met het ontwikkelen en bouwen moesten BPD en ERA Contour bovendien rekening houden met het naastgelegen rijksmonument: Villa Jongerius. “De ontwerpen mochten het gebouw niet overschaduwen”, vertelt Keizer. “En ook de uitvoering moest zorgvuldig gebeuren. Omdat het heien van palen teveel trillingen zou veroorzaken, zijn de heipalen voor Blok 1B in de grond geschroefd.” De leukste uitdaging volgens Versteeg is echter om alle betrokken partijen aan boord te houden, mee te nemen naar de volgende fases en om van elkaar te leren. “Zo kunnen we samenwerkingen, processen én kwaliteit steeds verder optimaliseren.”

Tijdens de realisatiefase is ERA Contour verantwoordelijk voor de coördinatie met alle onderaannemers en nutsbedrijven. Maar ook voor het contact met kopers. Want ook tijdens de bouw zijn nog koperskeuzes mogelijk, besluit Kuyvenhoven. “Bijvoorbeeld voor de keukens en het sanitair, waarvoor kopers terecht kunnen in de inspirerende WAREHOUSE showroom van ERA Contour in Rotterdam.”