De Tuinen van Morgenstond | Den Haag

Niet nádenken, maar vóórdenken

In de Haagse wijk Morgenstond bouwt VolkerWessels-onderneming Loostad Vastgoedontwikkeling in opdracht van woning­corporatie Staedion De Tuinen van Morgenstond. Aan de Coevorden- en Haveltestraat verrijzen vijf galerijflatgebouwen met groengebieden ertussen. In totaal 243 nieuwbouwappartementen bedoeld voor sociale huur. De eerste woningen worden in oktober 2018 opgeleverd, de laatste in februari 2019. 

De 243 huurwoningen zijn verdeeld over vijf vierlaagse woongebouwen. Deze bevatten twee- en driekamerappartementen van 50, 60 en 70 m². Woningen die door de zorgvuldig gekozen detaillering en materialen van hoge kwaliteit zijn. De appartementen op de begane grond krijgen een tuin, de andere een balkon. Voor de nieuwbouw moesten eerst 220 portiekflats gesloopt worden. Renoveren was geen optie omdat de woningen zwaar verouderd waren en geen lift hadden. Vanwege de vergrijzing in deze buurt was lifttoegankelijkheid daarom een vereiste voor de nieuwbouw. Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van Staedion, is zeer te spreken over het geheel. “De architectuur die goed met de omgeving harmonieert, het kleurgebruik, de speelse toepassing van baksteen, de fraaie balkons. Ook de schil, entrees en buitenruimte hebben een mooie uitstraling. Je krijgt hier veel product voor een betaalbaar bedrag.” 

Gedifferentieerde wijken
Dat is ook de bedoeling. Gemeente Den Haag heeft een structureel tekort aan sociale huurwoningen. Tot 2025 gaat het om circa 5.000 stuks, waarvan er jaarlijks 600 tot 700 bij moeten komen. Vooral Den Haag Zuidwest is een aandachtsgebied van de gemeente. Daar moeten 10.000 tot 15.000 woningen worden aangepakt. Staedion probeert daar haar aandeel in te nemen. “In dit groene stadsdeel bevindt zich onze grootste woningvoorraad met voornamelijk sociale huurwoningen”, aldus Krzeszewski. “Samen met de wethouder zijn we aan het nadenken over herstructurering. Dat betekent renoveren en sloopvervangend bouwen.” Dit heeft alles te maken met stedelijke verdichting. Daarbij is de huidige tendens om gedifferentieerde wijken te bouwen die de sociale verhoudingen bevorderen. Wijken met goedkope en duurdere koopwoningen en met vrije sector en sociale huurwoningen. Inclusief scholen, voorzieningen en welzijnsorganisaties. 

Betaalbare huurwoningen
Project De Tuinen van Morgenstond sluit perfect op dit gedachtegoed aan. Woningen van deze tijd moesten het worden met een liftvoorziening, voor mensen met een kleine beurs. De Design Build Maintain (DBM)-aanpak, die hier door Staedion voor het eerst is toegepast, draagt daartoe zeker bij. Het hele proces van ontwerpen, bouwen en onderhoud van de woningen voor de komende twintig jaar ligt in één hand. Daarvoor is Staedion een contract aangegaan met Loostad Vastgoedontwikkeling, die hierin samenwerkt met zuster werkmaatschappijen IBB Kondor en Ufkes Apeldoorn. Niet alleen bespaart deze integrale aanpak kosten, er kan ook sneller gewerkt worden. “Door onder meer onderhoudsvriendelijke materialen te gebruiken, kunnen we op onderhoud besparen”, vertelt Henk Driesen, directeur van Loostad. “Want voor ons was het een uitdaging een onrendabele top te voorkomen en de huren toch zo laag mogelijk te houden. Dat is hier gelukt!” Volgens Krzeszewski komt een onrendabele top neer op het verschil tussen de investering in nieuwbouw en de bedrijfswaarde die wordt bepaald door de toekomstige huuropbrengsten minus de toekomstige lasten. “Meestal is die bedrijfswaarde lager dan de investering, omdat het om sociale huurwoningen gaat die onvoldoende huur opleveren in verhouding tot de investeringen. De onrendabele top, het verlies, moet je als corporatie al op het moment van de investering boekhoudkundig verwerken.” 

Een goede samenwerking is hiervoor eveneens onontbeerlijk. Driesen: “Het moet klikken tussen alle bouwpartijen. Je moet elkaar begrijpen en met oplossingen komen. Niet nádenken, maar vóórdenken.”

Speelse toepassing van baksteen.

Toekomstbestendig
Vóórdenken heeft eveneens te maken met toekomst en duurzaamheid. Driesen noemt het een toekomstbestendig project. “Je moet er nog jaren mee vooruit kunnen. Dan heb ik het niet alleen over energetische maatregelen, maar ook over een kwalitatieve leefomgeving. Zo wordt hier vastgoed gerealiseerd met fraaie groengebieden ertussen.” Vanwege deze groene woonomgeving wordt de parkeerdruk eveneens zoveel mogelijk beperkt en kunnen bewoners tegen een gereduceerd tarief hun auto kwijt in de nabijgelegen parkeergarage aan de Leyweg. De woningen zelf zijn uiteraard ook op de toekomst voorbereid. Met zonnepanelen, vloerverwarming, een laag temperatuursysteem, hoogwaardige isolatie en ventilatie en onderhoudsvriendelijke duurzame materialen. Zodat de huurders ook nog op hun energierekening kunnen besparen. 

Belangstelling
En de omwonenden? Die omarmen het project, nergens is een wanklank te bespeuren. Veelgehoorde vragen zijn: ‘wanneer zijn wij aan de beurt? En ‘waar kan ik me inschrijven voor deze woningen?’ Driesen: “Deze grote belangstelling is mede te danken aan de goede communicatie met de buurt via bijvoorbeeld informatiebijeenkomsten en nieuwsbrieven. Zo nemen we iedereen mee in het proces’.