Bloemstede Maarssenbroek
04:38
08-06-2018

Renovatie Bloemstede Maarssenbroek: meer comfort, minder woonlasten

De populaire eengezinswoningen van woningcorporatie Portaal in de wijk Bloemstede in Maarssenbroek worden dit bouwjaar energetisch opgewaardeerd in combinatie met levensduuronderhoud. De 131 rijwoningen uit 1974 (betonskeletbouw, constructief nog in goede staat) stonden aanvankelijk op de rol voor NOM-renovatie binnen de Stroomversnelling. Die aanpak kreeg onvoldoende draagvlak, waarna Portaal koos voor meer balans tussen labelsprongen en bewonerscomfort, met de nodige opties.

In samenwerking met de bewonerscommissie van Bloemstede en aannemer Plegt-Vos gaat Portaal nu voor een labelsprong van D naar A, met optiemogelijkheid A+ (wel of geen zonnepanelen), op te leveren voor de bouwvak van 2018. De woningen krijgen een warmtepomp voor de belangrijkste energievoorziening, maar blijven voor de pieken rekenen op de bestaande cv-ketel. Die hybride oplossing voldeed aan de doelstellingen, bleek praktisch uitvoerbaar en viel in de smaak bij bewoners (92% draagvlak).

Bloemstede Maarssenbroek
Voor renovatie

De voorbereiding van dergelijke renovatietrajecten in de corporatiesector wordt steeds belangrijker, en is lang niet meer alleen een zaak van opdrachtgever en uitvoerders die kant-en-klaar aan huurders wordt gepresenteerd. “Dat kan gewoonweg niet meer en is ook niet wenselijk in de uitvoering”, zegt projectmanager Rob van de Werken van Portaal. “Draagvlak is essentieel in zowel klanttevredenheid als planningszekerheid.” Projectleider Johan Roelfs van Plegt-Vos knikt bevestigend. “Veel bewoners van deze wijk zijn de eerste bewoners, en dat geeft aan dat ze hier naar tevredenheid wonen, en vaak al wat ouder zijn. Niet iedereen zit bij voorbaat te wachten op een renovatie en er is hier en daar nog al wat geklust aan de woningen.” De woningen voldeden echter niet meer aan de eisen des tijds en konden wel een opfrisbeurt gebruiken, na ruim veertig jaar. Een transparante bewonerscommunicatie op uitvoeringsdetails bleek de sleutel. “Wij hebben veel gehad aan de warme opnames”, vervolgt Van de Werken. “Bloemstede heeft een actieve bewonerscommissie, en toen NOM-renovatie voor de bewoners een stap te ver bleek, hebben wij het over een andere boeg gegooid en zijn we met de toenmalige aannemer overeengekomen uit elkaar te gaan. Dit team doet het op basis van haalbaarheid van doelstellingen, waaronder de Aedes-doelstelling van minimaal label B in 2020, alsmede een voorspelbare planning.”

Bloemstede Maarssenbroek
Na renovatie

Opties
Roelfs: “Dankzij een hechte samenwerking met de opdrachtgever in de planvorming en de bewonerscommunicatie kun je veel obstakels vooraf tackelen.” Van de Werken: “Een paar voorbeelden: deze woningen hebben een slaapzolder met lessenaardak. De ene bewoner gebruikt deze zolder als berging, waardoor hij minder moeite heeft met een extra warmtepomp naast het cv-systeem, maar de meesten gebruiken de ruimte als extra kamer. Tijdens de opnames hebben we geleerd hoe we dergelijke hybride systemen het best integreren, zonder comfortverlies.” Een dergelijke bewonersvriendelijke aanpak heeft ook geleid tot de relining van de rioolleidingen, waardoor die niet hoefden te worden vervangen. “Een ander voorbeeld: sommige bewoners hebben een hoekkeuken tegen de voorgevel aan, waardoor het standaard gevelkozijn moest worden aangepast. Daar hebben wij een tweede kozijn voor ontwikkeld. Een andere optie betreft de nieuwe zonnepanelen; daar vragen wij een maandvergoeding voor en daarom hebben we de plaatsing optioneel aangeboden. Ruim vijftig procent van de opbrengst is voor de huurder. Het is mooi om te zien dat slechts 11 van de 131 huishoudens niet voor zonnepanelen heeft gekozen, en dat aantal kan nog dalen.”

De sociale huurwoningen van Portaal in Bloemstede zijn met 95 m² ruim te noemen en op basis van betonskeletbouw gerealiseerd in een periode waarin energielabeling nog niet bestond. Zij hebben daardoor van oudsher een vrij hoog energieverbruik – met een energierekening van ‘gemiddeld 170 euro per maand’. Het verbruik gaat sowieso sterk omlaag; een belangrijk argument voor bewoners, aldus Van de Werken. “Het minimum van 70% draagvlak werd achteraf ruim gehaald, maar daar waren wel inspanningen voor nodig.” Portaal ging bij iedere bewoner op bezoek en organiseerde algemene bijeenkomsten in de wijk. “Uiteraard hoeft niet iedereen naar zo’n bijeenkomst te willen gaan, maar we hebben er wel alles aan gedaan om draagvlak te creëren. En dat is gelukt.”    

Bloemstede Maarssenbroek
Voor renovatie

Uitvoering
De uitvoering ging na de bouwvak van 2017 van start en zal voor die van 2018 zijn afgerond. Roelfs: “Het binnenwerk neemt 8 dagen ‘plus 1’ in beslag, waarbij de laatste dag is ingeruimd voor de aanleg van de buitenunit van de warmtepomp plus eventuele opleverpunten. In die periode worden de installaties aangelegd, inclusief sanitair en leidingenwerk, alsmede het binnenstucwerk en het glaswerk. De gevelrenovatie neemt twintig dagen in beslag en omvat onder meer een nieuw dak inclusief isolatie en eventueel zonnepanelen, gevelisolatie en stucwerk, kozijnherstel en schilderwerk. De kopgevels hebben extra constructieve aandacht nodig en worden beter geïsoleerd en voorzien van steenstrips.” Hoewel de uitvoerders een natte herfst en een koude winter achter de rug hebben, blijkt de uitvoeringslogistiek planningszeker. “En dat is uiteraard van groot belang bij renovatie met bewoning. Op elk detail in de planning en uitvoering wordt gelet en wanneer afspraken aanpassing behoeven – zoals de genoemde optie voor zonnepanelen, staan wij daar open voor. Er komt een dagplanning te hangen in de meterkast. Wij voeren alles uit met vaste partners – van Plegt-Vos dan wel Portaal. Die samenwerking verloopt goed. In principe doen wij ook het noodzakelijke kleine werk dat normaal door de onderhoudspartners van Portaal wordt uitgevoerd, maar altijd in overleg. Er gebeurt veel in en om de woning, maar op gestructureerde wijze met zo min mogelijk overlast voor de bewoners.” Die krijgen er een meer comfortabele en beduidend energiezuinigere woning voor terug. “Waar mogelijk verwijderen wij steigerwerk vroegtijdig om met rolsteigers verder te gaan, waardoor de opgeleverde woningen sneller steigervrij zijn. Met onderaannemers en leveranciers zijn vanwege de aanwezigheid van een basisschool afspraken gemaakt over aanrijtijden. Wat in communicatie met de omgeving gedaan moest en moet worden, levert hier een win-winsituatie op.”   

i-project-infov3Projectinfo

Vervangende hardschuimisolatie met een hoger rendement
De isolerende waarde van PIR-hardschuim is een bekende zekerheid in het na-isoleren van een hellend dakbeschot, en het product is de afgelopen decennia nog sterk verbeterd als gevolg van voortschrijdende technologie, aldus leverancier van isolatieplaten en dakelementen UNILIN. Al betrokken bij de nieuwbouw van de wijk Bloemstede in de jaren zeventig, vervangt UNILIN in het renovatietraject in principe dezelfde isolatieplaten door een beter en nieuwer product, voorzien van minerale wol en spaanplaat.

“Dit zijn mooie projecten qua volume”, zegt rayonmanager Jeroen Geurtsen van UNILIN Insulation. “Wij leveren via de dakdekker 6.500 m² RenoPir Flex-hardschuimplaten, voor in totaal 131 woningen. UNILIN-renovatieplaten met PIR-hardschuim zijn slank en licht van gewicht en hebben een hoge isolatiewaarde, waardoor de dakisolatie van deze jarenzeventigwoningen weer voldoet aan de laatste eisen. RenoPir Flex-platen zijn gemakkelijk te verwerken, duurzaam en brandveilig. De lambda-waarde van het materiaal PIR is door productietechnologie de afgelopen decennia nog gestegen, waardoor de thermische waarde van het dakvlak nog eenvoudiger dan voorheen kan worden opgewaardeerd. Wij vinden het mooi dat de opdrachtgever van dit woningbouwproject via de weg van de dakdekker opnieuw voor UNILIN heeft gekozen. Wij leveren op deze isolatiematerialen een standaardgarantie van tien jaar.”

Bloemstede Maarssenbroek


‘Veelzijdigheid in uitvoering en samenwerkend vermogen’
De renovatie van de buitenschil van de 131 woningen in de wijk Bloemstede is een belangrijke component in de opwaardering. “Omdat GB&O twaalf specialismen in één hand heeft kunnen wij onze opdrachtgever bij alle werkzaamheden aan de buitenschil helpen”, zegt commercieel manager André Sterk. “Alle werkzaamheden aan de buitenschil die coördinerend aannemer Plegt-Vos niet zelf wil doen, pakken wij hier op.”

Voor Plegt-Vos in het team van Bloemstede is dat: het leveren en plaatsen van de steigers, de dakwerkzaamheden, de buitengevelisolatie met steenstrips en stucwerk afwerking, het verplaatsen en vervangen van dakramen en het vervangen van de zolderkozijnen, voegwerkherstel, het aanpassen van schuttingen en alle grond- en straatwerkzaamheden. Sterk: “Wij pakken de werkvoorbereiding op en komen met een uitgewerkt plan in een aantal scenario’s. Daarmee wint de aannemer kostbare tijd. In het bouwproces zijn partijen sterk afhankelijk van elkaar; GB&O maakt een sterke keten voor elk specifiek project. Met GB&O heeft de hoofdaannemer slechts één aanspreekpunt; dat maakt het werken een stuk eenvoudiger en het scheelt kopzorgen. Onze mannen houden het proces voortdurend in de gaten en proberen waar mogelijk strubbelingen te voorkomen. Er wordt lean gewerkt en projectmedewerkers vangen elkaar op indien nodig. Dat is winst voor iedereen: voor bewoners, opdrachtgever en samenwerkende partijen. ‘Betrouwbaar, betrokken en bekwaam’ zijn de kernwoorden van GB&O en haar partners. Concreet betekent dat: klantgerichtheid, afspraken nakomen en kwaliteit leveren.”

Bloemstede Maarssenbroek


Bouwinfo
Opdrachtgever Portaal
Uitvoering Plegt-Vos
Uitvoeringsperiode medio 2017 – medio 2018
Programma woningrenovatie 131 rijwoningen op basis van labelsprong van D naar A/A+

Tekst | Jan-Kees Verschuure   Beeld | Plegt-Vos

Abonneer u op onze nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van de laatste trends en ontwikkelingen binnen nieuwbouw, renovatie, restauratie en transformatie.

*Door op 'inschrijven' te klikken gaat u akkoord met onze voorwaarden.

Stedenbouw partners

KlaassenGroep DinxperloBloom