Onderhoud flats Palestrinalaan te zwolle
07:19
07-01-2016

Palestrinalaan Zwolle: groot onderhoud aan 280 woningen

Om groot onderhoud aan de 280 woningen in twee flatgebouwen aan de Palestrinalaan in Zwolle te kunnen toepassen, was vooral de communicatie met de bewoners van belang. Maar hoe informeer je 68 verschillende nationaliteiten in een individualistische buurt? Minimaal zeventig procent moet willen meedoen. Mateboer Bouw B.V., dat een zorgvuldige bewonersbegeleiding heeft uitgedacht, gaat zelfs voor honderd procent. Reden dat dit bouwbedrijf de opdracht gegund kreeg van woningcoöperatie deltaWonen.

De Palestrinalaan ligt in de wijk Holtenbroek, een beruchte naoorlogse en groene wijk die de afgelopen jaren een metamorfose onderging. Veel portiekflats zijn gesloopt om plaats te maken voor eengezinswoningen; afwisselend en huurwoningen, waardoor de samenstelling van deze multiculturele wijk verandert. Aan de rand van de wijk, richting het centrum, heeft het Deltion College een grote school gebouwd voor circa 16.000 leerlingen.

Prijsvraag
In de hoogbouw in het resterende deel van de wijk wonen veel mensen met lage inkomens en problemen zoals verslavingen, psychische problemen en werkloosheid. Om verpaupering tegen te gaan en het achterstallige onderhoud aan te pakken, schreef deltaWonen een prijsvraag uit. Daarin was niet de prijs maar de omgang met de bewoners leidend. Opvallend is dat de woningen wel energetisch flink verbeterd worden, maar dat hier geen label aan verbonden is.

Per woning worden zowel binnen als buiten maatregelen getroffen. “De geiser gaat er uit, er komt een cv-ketel in, de woningen krijgen nieuwe keukens, het enkelglas wordt vervangen door dubbelglas, het asbest in de buitengevel wordt gesaneerd en de mechanische ventilatie die eerst voor de hele flat geregeld werd, kan nu individueel geregeld worden. Deze ventilatie reageert automatisch op CO2 en vocht in de woning. Ook krijgen bijna alle flats nieuwe deuren; een voordeur en twee balkondeuren”, somt projectleider Gerard Harderwijk van Mateboer Bouw op. Was tot nu toe de thermostaat voor de hele flat aan of uit, voortaan kunnen de bewoners door middel van thermostaatknoppen op de radiators de temperatuur per ruimte regelen. De cv-ketel wordt per string geregeld, maar elke woning krijgt een geiser om zelf het warm water voor de keuken en de badkamer te kunnen regelen. Een bijkomend voordeel voor de bewoners is dat de waterdruk zal toenemen.  De gevels worden goed geïsoleerd en kromgetrokken ramen en deuren worden vervangen, waarmee een einde komt aan de tocht.

Bouwmaatje
Het is een heel pakket aan maatregelen. “Maar technisch gezien zijn de werkzaamheden niet zo spannend”, vindt Harderwijk.  “Echter, alles wordt op de bewoners afgestemd.” En daar zit de crux. Om dit goed aan te pakken,  iedereen te bereiken en te enthousiasmeren, voerden medewerkers van Mateboer Bouw al in een vroeg stadium gesprekken met bewoners en schreven ze een praktisch communicatieplan. Omdat veel bewoners de Nederlandse taal niet of onvoldoende machtig zijn, verzon Maaike Mateboer een strip. “In jip-en-janneketaal hebben we in een strip uitgelegd wat we gaan doen”, vertelt Mateboer. “Normaal gesproken huren we een zaal om de bewoners te informeren, maar deze mensen komen niet naar een bijeenkomst”, weet Harderwijk. Om ze te bereiken, zijn medewerkers vier keer een dagdeel bij de ingang van de gebouwen gaan staan om de bewoners te informeren. “Toen hebben we het Bouwmaatje bedacht: een strip, die we in het Nederlands, Engels en Arabisch hebben uitgebracht. Met hulp van de Bezoekvrouwen, een project in de wijk, konden de teksten vertaald worden.”

Proefwoning
In elk gebouw werd een proefwoning gerealiseerd en op basis daarvan werden de definitieve besluiten genomen. Daarna stelde Mateboer het tweede Bouwmaatje in drie talen op. Met vragen kunnen de bewoners op elk moment terecht bij de speciale unit voor bewonersinformatie en voor na werktijd was er een calamiteitennummer beschikbaar.

Als de werkzaamheden afgerond zijn, krijgen de bewoners deel 3 van het Bouwmaatje met daarin een informatieve en duidelijke uitleg over hoe het één en ander werkt.

“We zijn in maart al begonnen met informeren. Voordat we met de werkzaamheden begonnen, zijn we bij elke bewoner thuis geweest om per ruimte te laten zien wat er gewijzigd zou worden”, aldus Harderwijk. Zo is Mateboer Bouw erin geslaagd om uiteindelijk fiat te krijgen van honderd procent van de bewoners. “Dat heeft niets met bouwkunde te maken”, merkt Harderwijk op. Zonder deze aanpak was het waarschijnlijk veel lastiger geweest om de werkzaamheden in de woningen te kunnen uitvoeren. De plannen zijn in overleg met deltaWonen en de onderaannemers tot stand gekomen.

Wederzijds vertrouwen
Door de goede voorbereidingen lopen de werkzaamheden ook naar het eind toe nog steeds op schema. Het plan is om voor de kerst binnen geheel klaar te zijn. “Elke dag starten we vier woningen op en over elke woning doen we exact tien dagen. Basis is een goede samenwerking tussen deltaWonen en Mateboer, gebaseerd op wederzijds vertrouwen.”

Tekst | Fiona de Heus (Zutphens Persbureau)  Beeld | Mateboer Bouw B.V.

 

i-project-infov3Projectinfo

Geoliede machine
Het gaat aan de Palestrinalaan in Zwolle om in totaal 280 woningen die in relatief korte tijd worden gerenoveerd. Het schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde wordt uitgevoerd door Schildersbedrijf Coenen, dat tevens het glaswerk vervangt.

Directeur Johannes Coenen noemt de strakke planning een uitdaging. “Maar het project loopt als een geoliede machine omdat het project met veel zorg en inbreng van alle partijen is voorbereid. We zijn er met heel wat verschillende bedrijven actief, maar werken als een team en houden volop rekening met de bewoners.”

Dit soort werkzaamheden zijn het bedrijf dat 75 jaar geleden is opgericht en nog steeds een familiebedrijf is met zestig medewerkers, wel toevertrouwd, geeft hij aan. “Projecten met tijdsdruk en een flinke omvang doen we wel vaker. We bedienen naast de particuliere markt bijvoorbeeld ook woningbouwverenigingen. Als grootste schildersbedrijf van Flevoland hebben we alles in huis om grote projecten volledig met eigen mensen te doen.”

 


Prettige werksfeer
Tijdens de ingrijpende renovatie van de twee flatgebouwen aan de Palestrinalaan in Zwolle worden onder andere de E- en WTB-installaties vervangen. Dat betekent onder meer dat als onderdeel van de keukenrenovatie de oude geisers worden vervangen door een combiketel. De aanleg van een nieuw clv-systeem behoort eveneens tot de werkzaamheden die worden uitgevoerd door Breman Techniek.

Projectleider Gerwin Bos: “Dat is een veilige en moderne oplossing voor het afvoeren van rookgassen. Verder worden de CO2-gestuurde installaties aangesloten op een bestaand kanaal met een brandwerende voorziening conform de hedendaagse eisen.”

De grootste uitdaging van het project noemt Bos de snelheid van werken. En het feit dat de bewoners in de woning bleven. “Dat is echter prima voorbereid en uitgewerkt. In het voortraject hebben alle betrokken partijen een rol gehad bij het opstellen van een lean-planning. Goede communicatie is hier een sleutelwoord en dankzij de diverse voorbereidende sessies is er sprake van een prima werksfeer. Ook over de medewerking van de bewoners hebben we niet te klagen. Ze zijn van te voren goed geïnformeerd en worden ook nu nog regelmatig bijgepraat. Dat biedt voordeel bij de uitwerking.”

 


Brandveiligheid
Eén van de aandachtspunten bij de renovatie van de woningen aan de Palestrinastraat in Zwolle was de brandveiligheid. Er worden diverse brandvertragende maatregelen genomen. Die worden uitgevoerd door Hestia Brandpreventie, een bedrijf met veel ervaring en gespecialiseerde medewerkers.

“Voor zover we weten zijn wij in Nederland de enige bouwkundige aannemer met brandvertraging als specialisatie”, maakt mede-directeur Geert Hoving duidelijk. “Op die manier fungeren we regelmatig als verlengstuk van de hoofdaannemer, bij uiteenlopende projecten, zoals ook bij dit project.”

Om te voorkomen dat een beginnende brand meteen overslaat naar de andere woningen werd door Hestia brandcompartimentering gerealiseerd. Hoving: “Met ingrepen die conform de voorschriften 30 minuten vertragend werken. Daartoe hebben we onder andere diverse leidingen, zoals waterleidingen en cv-leidingen, evenals de rioolbuizen afgecoat. De meterkasten zijn eveneens voorzien van brandvertragende middelen en wanden hebben we waar nodig opgetopt.” Alle ingrepen zijn fotografisch vastgelegd, zegt Hovng, van een QR-code voorzien en in een digitaal logboek vastgelegd. “Alles conform de voorschriften.”


Gevarieerd beeld met deuren
Van de flatwoningen aan de Palestrinalaan in Zwolle worden alle voordeuren (280), balkondeuren (560) en draairamen (1080) vervangen. De bewoners kregen de keuze uit drie verschillende deurmodellen, vertelt hoofd verkoop Arjan Nijenhuis van Weekamp RDC.

Vanwege de keuze uit drie modellen ontstaat er een gevarieerder en speelser straatbeeld. Alle ramen en deuren zijn in de bestaande kozijnen geplaatst met het Weekamp RDC Renotrack systeem. De werkzaamheden begonnen, aldus Nijenhuis, met het digitaal inmeten van de ramen en deuren. De uitvoering gebeurde vervolgens in een bijzonder hoog tempo en volgens een strakke lean-planning. “In de opstartfase deden we twee woningen per dag – per woning vervingen we gemiddeld tien elementen. Later is dit opgeschaald naar vier woningen per dag. Vanwege dat hoge tempo werkten we er met drie montageploegen.” Hij geeft aan dat alle toegepaste hout het FSC-keurmerk heeft en dat er in de ramen en deuren HR++beglazing is aangebracht. “De ramen en balkondeuren hebben dezelfde uitstraling als voorheen. De voordeuren zijn anders en zorgen nu zoals gezegd voor een wat meer gevarieerd beeld.”

 


Nieuwe panelen herbergen betere isolatie
De 280 flats aan de Palestrinalaan in Zwolle worden in snel tempo aan de voor- en achterzijde voorzien van nieuwe gevels. De bewoners kunnen tijdens de werkzaamheden thuis blijven en om hen zo min mogelijk te belasten, wordt er naar gestreefd dat de gevels zo kort mogelijk open zijn.

Van Dalfsen Bouw heeft de gevelwerkzaamheden strak gepland; de werkzaamheden starten aan de achterkant op de eerste dag, worden daar op de tweede dag afgerond en op diezelfde dag wordt ook de voorzijde volledig onder handen genomen. De achterkant duurt langer, omdat daar meer handelingen nodig zijn. “Aan de voorkant hoeven we geen glas- en neuslatten te vervangen en doordat daar een deel van de gevel uit metselwerk bestaat, zijn er ook minder panelen om te vervangen”, legt Rinus Dubbis van Van Dalfsen Bouw uit. Het resultaat van de werkzaamheden is volgens hem niet alleen esthetisch. “De isolatie was nihil, er bevonden zich alleen een klein beetje glaswol en een asbestplaat in de gevels. De energieprestatie wordt veel beter; de bewoners kunnen wel 75 procent besparen.”

Isolatiemateriaal
Nadat het asbest gesaneerd is, kan het nieuwe isolatiemateriaal met de gevelplaat aangebracht worden. “Dit is Rockpanel, een soort Trespa dat, zodra het bevestigd is, heel sterk is.” De panelen werden in onhandige formaten aangeleverd, wat leidde tot onnodig veel afval. “Dat is zonde. Daarom verwerken we ze nu zo dat we de restantstukken kunnen hergebruiken. Daardoor blijft er nu heel weinig afval over.” De panelen worden wit aangebracht, daarna worden ze geschilderd. De panelen liggen iets meer naar voren dan voorheen door het dikkere isolatiemateriaal, maar door de afwerking is dat nauwelijks zichtbaar.

Thuis in seriematige projecten
Van Dalfsen Bouw heeft een flinke staat van dienst als het gaat om individuele bouwprojecten zoals vrijstaande villa’s. Met het project aan de Palestrinalaan bewijst het dat het ook thuis is in de seriematige projecten. In het begin was het aftasten voor de medewerkers om de goede balans te vinden in de werkzaamheden, afgestemd op de andere onderaannemers, zonder elkaar in de weg te lopen. “Het was even aftasten, maar daarna ging het heel snel. Al het materiaal wordt op de werkplaats voorbereid; hier (Palestrinalaan, red.) bevestigen we het en werken we het af.”


Oplossingen op maat

In een hoog tempo wordt er gewerkt aan de renovatie van de appartementen aan de Palestrinalaan in Zwolle. Ook Slukom Afbouw gaat mee in die strakke planning. Het bedrijf levert twintig woningen per week op, vertelt eigenaar Marc Rolink.

“We zijn een gespecialiseerd bedrijf dat oplossingen op maat kan bieden. Ook bij dit project hebben we meegedacht over de te plaatsen voorzieningen, waaronder voorzetwanden en leidingkokers.” In de bergingen zijn plafonds gemaakt die bijdragen aan het behalen van de vereiste Rc-waarden. “In de woningen hebben we tevens koudebrugisolatie aangebracht, maatwerk, van gips en isolatieschuim, strak en netjes afgewerkt en geschilderd.”

Het hoge werktempo noemt Rolink een uitdaging, maar wel één die het bedrijf aankan. “We doen per woning steeds hetzelfde, dus daar zit al snel een soort routine in. De strakke organisatie zorgt er vervolgens voor dat de partijen naadloos op elkaar kunnen aansluiten. Planning is hier dan ook het heilige woord. Dankzij die planning kunnen we de woningen rond de kerst conform afspraak netjes opleveren.”


‘Na rustige opbouw snel naar hoger tempo’

Uit de woningen aan de Palestrinalaan in Zwolle worden onder meer de oude keukens en installaties gesloopt. Om overlast te minimaliseren en met oog op de planning is besloten de wandtegels niet te verwijderen, maar ze te schuren. Kwakkel BV is verantwoordelijk voor deze en diverse andere werkzaamheden.

Eigenaar Herman Kwakkel geeft uitleg: “We zijn een gespecialiseerd bedrijf dat zich volledig toelegt op renovatiesloopwerk, betonboren en asbestverwijdering. Ons materieel en wagenpark is daar op afgestemd, evenals de vakkennis van ons personeel. Zo vinden we het bijvoorbeeld normaal om stofvrij te werken en wanneer er met water geboord wordt, vangen we het lekwater direct op. Indien nodig laten we opvangbakken op maat maken.”

In de gevels van de woningen was nog asbest aanwezig. Het verwijderen ervan is mede gezien het hoge werktempo complex, geeft Kwakkel aan. “Er is een lean-planning gemaakt waar alle partijen bij zijn betrokken. Om goed op elkaar ingespeeld te raken, zijn er eerst in een wat rustiger tempo een aantal proefwoningen gedaan. Toen dat eenmaal liep, werd snel op een hoger tempo overgestapt. Voor ons betekent dat vier woningen per dag.”


 

Stedenbouw partners

renovatie Boerhaavelaan UtrechtHarrie Doebe Adjunct-directeur Mens-Zeist