Nieuwbouw hoofdkantoor Booking.com
02:32
12-03-2019

Nieuwbouw hoofdkantoor Booking.com | Amsterdam

Emblematisch sluitstuk van het Oosterdok

Op de kop van het Oosterdokseiland in Amsterdam vindt de ‘grande finale’ plaats: de realisatie van het internationale hoofdkantoor van Booking.com. Met een oppervlakte van 72.500 vierkante meter – ruim een derde van het Oosterdokseiland – is dit multifunctionele gebouw één van de grootste binnenstedelijke projecten van West-Europa.

Voor Booking.com was de unieke locatie de belangrijkste reden om zich op het Oosterdokseiland te vestigen. De ligging aan het IJ, nabij het centrum van Amsterdam en bijna bovenop het Centraal Station, maakte deze plek perfect voor het Amsterdamse IT-bedrijf. In 2015 kwam Booking.com via de gemeente contact met BPD, de ontwikkelaar van het gehele Oosterdokseiland. UNStudio, in de persoon van Ben van Berkel, werd als architect bij het project betrokken en zette de eerste schetsen op papier.

Laatste deelplan
“De laatste jaren is Oosterdokseiland uitgegroeid tot een dynamische plek waar dagelijks vele honderden mensen komen om te werken, wonen en ook uit te gaan”, zegt Jeroen Galle, projectdirecteur ODE namens BPD. Over het hoofdkantoor van Booking.com zegt hij: “Dit laatste deelplan is het sluitstuk voor de totstandkoming van dit gebied, met uitzicht over het Oosterdok, het IJ en de oude binnenstad.” Van Berkel voegt toe: “Het ontwerp voor deze volledig geïntegreerde nieuwe stadscampus voorziet in een multifunctionele woon- en werkomgeving met veel publieke voorzieningen. Op stedelijk niveau sluit het gebouw naadloos aan op het bestaande stratenpatroon. Vanaf de oostzijde vormt het gebouw een emblematisch sluitstuk van het Oosterdok.”

Zo veel mogelijk ontwerpvrijheid
In november 2015 werd Royal HaskoningDHV aan het team toegevoegd, om het project naar de markt te begeleiden. “Eerst stelden we het Programma van Eisen op”, vertelt René Karreman van Royal HaskoningDHV. “We lieten de architect zo veel mogelijk vrij in zijn ontwerp en beschreven alleen waar het gebouw aan moest voldoen. Het moest bijvoorbeeld een duurzaam gebouw worden. Ook moest het voldoende flexibiliteit bieden om een nog nader te bepalen werkconcept te integreren. Verder stelden we uitgangspunten op voor onder meer de akoestische,    
bouwfysische en thermische prestaties. Tijdens het ontwerpproces controleerden wij of de voorstellen aan de gestelde voorwaarden voldeden.” Royal HaskoningDHV begeleidde Booking.com ook tijdens het contractuele proces met BPD en verzorgde het stakeholdermanagement. Karreman: “Dit omvangrijke werk vereiste veel afstemming met onder meer de gemeente en provincie.”

Nieuwbouw hoofdkantoor Booking.com

Tech campus
Het ontwerp van het gebouw is gebaseerd op de wens van Booking.com om een ‘tech campus’ te creëren. Deze campus beslaat circa 63.500 vierkante meter en biedt ruimte aan zo’n 4.600 verschillende soorten werkplekken, diverse sociale ruimtes, co-creatieruimtes, stiltewerkplekken, restaurants en een dakterras. Het open karakter van de campus wordt versterkt door de volledig in glas uitgevoerde gevel en twee imposante atria. In het gebouw bevindt zich tevens zo’n 7.500 vierkante meter aan appartementen, 1.500 vierkante meter publieke functies op de begane grond, een fietsenstalling voor 2.500 fietsen en een uitbreiding van een bestaande parkeergarage.

Duurzaamheid
Met een BREEAM Excellent ontwerpcertificaat mag het nieuwe hoofdkantoor van Booking.com zich met recht een duurzaam gebouw noemen. Toch ziet UNStudio duurzaamheid niet alleen als technische uitdagingen en oplossingen. Van Berkel: “Duurzaamheid is wat ons betreft een integrale ontwerpopgave met een sterke focus op het welzijn van de mens als gebruiker. Het ontwerp moest een positieve impact hebben op de omgeving en een community creëren, zowel in het gebouw als met de stad.” Vanuit deze visie koos Van Berkel voor een ‘active design’ met veel loopverbindingen en ruime aandacht voor licht, uitzicht, zichtlijnen, (spontane) ontmoetingen en sociale interactie. Bovendien bieden de ruim opgezette kantoorverdiepingen maximale flexibiliteit. 

Interactie met omgeving
Het ontwerp van UNStudio is tevens een verrijking voor de directe omgeving en de stad. Door de transparante gevels gaat het leven in het gebouw de interactie aan met het leven erbuiten. Voor de bewoners van Amsterdam is het gebouw vooral van belang vanwege de openbare ruimte. De verwachting is dat er straks een prachtig nieuw en levendig plein ontstaat, maar ook een nieuwe doorkijk en route naar de Dijksgracht en het Marineterrein.

Bewakers van ontwerp en kwaliteit
In januari 2018 startte de bouw van het hoofdkantoor van Booking.com. Zowel UNStudio als Royal HaskoningDHV blijven tot aan de oplevering betrokken. UNStudio ‘bewaakt’ het architectonisch ontwerp, Royal HaskoningDHV de kwaliteit en bouwfysische aspecten. “We lopen geregeld op de bouwplaats rond om te kijken of het gebouw aan de gestelde uitgangspunten voldoet”, zegt Karreman. “Na een complex, maar prettig verlopen ontwerpproces gaan we er nu met z’n allen voor zorgen dat hier een prachtig gebouw komt te staan. Niet alleen voor de bewoners en medewerkers van Booking.com, maar ook voor de bewoners en bezoekers van Amsterdam.”

Tekst: Patricia van der Beek
Beeld: UN Studio
Projectinfo

Nieuwste generatie Smart Building
Een belangrijke troef die Booking.com inzet om haar medewerkers maximaal werkcomfort te bieden, is de holistische benadering van het technische systeem. Het nieuwe hoofdkantoor wordt uitgerust met de allernieuwste open en schaalbare Smart Building oplossingen, gekoppeld aan een ecosysteem.

“Het slimme kantoor en de slimme werkplek hebben alles te maken met het verhogen van de medewerkerstevredenheid”, vertelt Paul Persy, directeur/eigenaar van Persy Control Services. “Het zorgt voor een betere gebruikerservaring, meer welzijn, plezier en operationele efficiëntie.”

De essentie zit in een regulier systeem, uitgebreid met een additioneel systeem van indoor positioning en machine learning algoritmes. Dankzij dit extra systeem worden installaties automatisch geregeld naar de wensen van rechthebbende personen. Met een app, ID of tag kan iedereen zijn voorkeursinstellingen invoeren en wijzigen. “Maar er kan ook geautoriseerde toegang worden verleend”, vertelt Persy.  

Naast de klimatologische voordelen biedt het systeem veel extra’s op het gebied van veiligheid. Het systeem registreert immers wie in het gebouw verblijft en waar deze persoon verblijft. Persy: “Het werkt als een GPS-navigatiesysteem, maar dan in een gebouw. Een geweldig hulpmiddel om bijvoorbeeld wachtrijen te signaleren, processen te verbeteren, brand te traceren, ruimtecomfort in te richten of verlichting te monitoren. En dat alles real time.” Booking.com doet hiermee een flinke investering om een inspirerende werkomgeving te creëren en medewerkers zo lang mogelijk aan zich te binden.


Slimme E-techniek op een Amsterdamse toplocatie
Naast prominente nieuwbouwprojecten aan de Zuidas – de kantoorgebouwen NoMA House en Hourglass – is Van den Pol Elektrotechniek nu ook actief op een andere Amsterdamse toplocatie: de laatste kavel van het Oosterdokseiland. “Ook hier zetten we meerdere disciplines in”, zegt Jan van den Brink, projectleider bij de Montfoortse specialist. 

Van den Pol is onder meer verantwoordelijk voor de complete E-installatie plus brandmeld- en ontruimingsinstallaties in zowel de vergrote parkeergarage als in het nieuwe kantoor van Booking.com. “Het wordt een slim gebouw met volop sensoren. Comfort en energiezuinigheid staan op een hoog niveau, net als het gebruiksgemak. De installaties worden aangestuurd via het gebouwbeheersysteem en een app.”

Niet anders

Het complex krijgt LED-verlichting. “Dat is voor ons de standaard; Van den Pol maakt niet anders meer”, aldus Van den Brink. “Ook de 1.500 zonnepanelen dragen bij aan het beoogde BREEAM-NL ‘Excellent’ label van deze ontwikkeling.” Opmerkelijk is de forse noodstroomvoorziening. “Twee aggregaten van 2.000 kVA elk zorgen dat ook bij stroomuitval bedrijfsprocessen ongestoord kunnen doorgaan.” Door de omvang en complexiteit ligt de lat hoog bij dit project. “Onze BIM-kennis komt hier goed tot zijn recht. En bij de samenstelling van het inbouwpakket is onze ervaring met innovatieve techniek een groot voordeel.”


Installaties in een state-of-the-art kantoorgebouw
Voor de aanleg van de installaties in ODE Amsterdam bundelt Klimaatservice Holland uit Hardinxveld-Giessendam haar krachten met Van den Pol Elektrotechniek uit Montfoort. Onder de naam ‘ICO’ (Installatie Combinatie ODE) realiseren zij de complete technische installaties. De hoogstaande techniek, grote omvang en bijzondere locatie maken dit tot een uitdagend project.

Op dit moment buigen de partijen zich over de voorbereiding van het werk. “Tijdens de voorbereidingsfase werken we voor BPD het hele project uit in BIM”, vertelt Jan Nederveen, projectdirecteur van ICO. “Alles wordt geëngineerd en tot in detail uitgetekend in 3D. Dit houdt in dat het totale werk al digitaal is uitgewerkt, voordat we daadwerkelijk aan de slag gaan.” Bij de voorbereiding heeft ICO twee speerpunten. Als eerste is daar de kelder, het technische hart van het gebouw. Hier worden de warmte- en koudeverdelers, luchtbehandelingscentrale en noodstroomaggregaten opgesteld. Via vijf schachtkernen wordt de warme, koude en ventilatielucht gedistribueerd door het gebouw. 

Minstens zoveel aandacht vragen de kantoorruimtes, grotendeels geklimatiseerd met strekmetalen klimaatplafonds. Hier moeten alle installaties zo worden aangelegd dat de medewerkers straks turn key na de oplevering aan het werk kunnen. Voor computers, camera’s en plaatsbepaling moeten alle voorzieningen aanwezig zijn. “Daarbij is het niet zomaar een kantoorgebouw”, vertelt Nederveen. “Het gebouw is state-of-the-art en dat moet het ook nog zijn als het in 2021 in gebruik wordt genomen. Dat vraagt van ons een vooruitziende blik. Regel- en besturingstechniek moeten ‘smart’ op elkaar worden afgestemd.”


Duurzame installaties voor het slimste gebouw van Nederland
Een belangrijke wens van Booking.com is een ‘Smart Building’. Zij wil een kantoorcampus die slim en logisch in elkaar zit, zodat gebruikers en bezoekers er gemakkelijk hun weg vinden. Daarnaast heeft Smart Building alles te maken met techniek. Met technische hulpmiddelen zoals telefoons, pasjes en bluetooth moeten de gebruikers maximaal comfort genieten in het gebouw. 

“Smart Building is een wollige term”, weet Dick van der Kooij, directeur van Techniplan Adviseurs. “Iedereen in de technische branche heeft het erover. Voor Booking.com hebben we de term – op installatiegebied – duidelijk gedefinieerd. Dat heeft geresulteerd in een ontwerp met veel sensoren en slimme installaties, waarbij iedereen zijn voorkeursinstellingen kan invoeren. Denk hierbij maar aan de hoeveelheid licht, de hoogte van de temperatuur en de ventilatie.” 

Multifunctioneel
De installaties worden prachtig weggewerkt. In de plafonds bevinden zich de klimaat- en verlichtingsinstallaties; de verhoogde vloeren worden gebruikt voor ventilatie. In de ruim 1.000 ruimtes zijn de installaties uiterst flexibel. Verandert iemand van voorkeur, dan is dat met een app snel geregeld. Verder worden overal aansluitingsmogelijkheden gerealiseerd voor apparatuur en inrichting. Die maken alle ruimtes multifunctioneel en geschikt voor uiteenlopende werkzaamheden. Gezien de BREEAM-ambitie van Booking.com kiest Techniplan Adviseurs uitsluitend voor milieubewuste oplossingen en duurzame energiebronnen. 

Stedenbouw partners

Bouwinfo

Bouwprogramma Nieuwbouw multifunctioneel gebouw met o.a. woningen, kantoren, publieke voorzieningen en restaurants (72.500 m2)
Opdrachtgever BPD, Delft
Architect UNStudio, Amsterdam
Aannemer Züblin, Stuttgart (DUI)
Bouwbegeleiding Royal HaskoningDHV, Amersfoort
Bouwperiode 2018 – 2020

Pro ClimaScheldebouw