Lindenhove-flat
03:18
18-12-2018

Lindenhove-flat, Apeldoorn | Innovatief financieringsconcept

‘Het vroeg veel doorzettingsvermogen, maar het is gelukt’

De Lindenhove-flat in Apeldoorn is al jaren toe aan een renovatieslag. De kozijnen zijn aan vervanging toe, de isolatie is niet meer van deze tijd, het binnenklimaat is verre van comfortabel en de balkons zijn te klein om er plezierig te zitten. Maar waar haalt de Vereniging van Eigenaren de € 8,5 miljoen vandaan die hiermee gemoeid zijn?

De Vereniging van Eigenaren van de Lindenhove-flat heeft voor het reguliere onderhoud van de flat een aardig budget op de spaarrekening. Maar ook een bedrag van € 1 miljoen komt voor de voorgenomen renovatieslag niet in de buurt. Het probleem wordt nog groter als Platform 31 – het overheidsadviesbureau voor het energieneutraal maken van gebouwen – constateert dat deeloplossingen hier niet meer werken. Hierop onderneemt de Vereniging van Eigenaren een intensieve zoektocht naar financieringsmogelijkheden.

Nul op het request
“We hebben negen aannemers gevraagd om voor ons een plan uit te werken”, vertelt Ton Baas, voorzitter van de Vereniging van Eigenaren. “Hoeveel hadden we nodig om aan alle bewonerswensen te voldoen? Hieruit kwam een bedrag van € 8,5 miljoen. Vervolgens hebben we alle banken verzocht om financiering, maar zonder enig resultaat. Het eerste succes boekten we met een subsidie van € 1 miljoen voor ‘zeer energiezuinige projecten’. Vervolgens was de gemeente Apeldoorn bereid om € 3 miljoen te financieren, aanvankelijk met een aflossingstermijn van 15 jaar. Speciaal voor ons hebben ze deze termijn verlengd naar 25 jaar, zodat we verhoging van de servicekosten konden voorkomen. Dat grote bedrag hadden we met name te danken aan onze duurzaamheidsambitie die één-op-één aansloot op die van de gemeente Apeldoorn. Zo kwam het resterende bedrag op € 3,5 miljoen.” 

Voorbeeldfunctie
De laatste miljoenen sleept de VvE naar binnen via een stimuleringsregeling met een afbetalingsregeling van 15 jaar en een lening bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) van € 2,9 miljoen. € 2 miljoen financiert de VvE met een RVO-subsidie en eigen middelen, zodat zij ook het proces en de begeleiding ervan kan bekostigen. De aanpak van de vereniging haalt de landelijke pers. Zij bekleedt een voorbeeldfunctie voor andere VvE’s, die kampen met gebouwen die aan renovatie toe zijn en wordt alom geprezen om haar doorzettingsvermogen.   

Dat begrijpt Baas. “Het heeft bijna vier jaar geduurd voordat we de financiering rond hadden. Dat is een hele tijd. En dan is nog niet gezegd dat het ook lukt.”

Op zoek naar een risicodragend aannemer
Als de Vereniging van Eigenaren (VvE) de financiering rond heeft, gaat zij op zoek naar een partij die het plan wil uitvoeren. Het moet een partij zijn die de bouw en het bouwmanagement op zich neemt, maar ook het risico wil dragen. Die partij vindt zij in Treetops, specialist in huisvestingsadvies, projectmanagement en vastgoedbeheer. “Het was de wereld op z’n kop”, vertelt Fred Rommens, directeur van Treetops. “Waar aannemers normaal de lijn volgen van ‘aanbesteding-ontwerp-bestek-aannemer-onderaannemers’, waren nu de onderaannemers al bekend. Deze hadden hun plannen al volledig geëngineerd en uitgewerkt. We moesten dus vooral vertrouwen hebben. Zeker omdat we niet alleen verantwoordelijk werden voor de financiën, maar ook voor de prestaties van het gebouw. Gelukkig ontdekten we gaandeweg ook de voordelen van de omgekeerde volgorde. Er was geen bestek dat ons aan banden legde. Hierdoor konden we maximaal gebruikmaken van de adviezen van coöperatie BENG Nederland en de kennis en kunde van de onderaannemers.”

Het plan in beeld
In het voorjaar van 2018 brengt Treetops de uitgangssituatie in beeld. Zo voorkomt zij dat verkeerde verwachtingen worden gewekt bij partijen. Vervolgens werkt zij de plannen uit. Het appartementencomplex krijgt een nieuwe schil: vloer- en dakisolatie, nieuwe gevels en kozijnen, triple glas en een ventilatieoplossing via warmteterugwinning (WTW) waarmee 83% van de warmtevraag wordt weggenomen. De balkons worden vernieuwd en vergroot. 

“De aannemingsvorm was nieuw”, vertelt Rommens. “Dat was wennen. Daarnaast liepen we tegen de problemen aan van de overspannen bouwmarkt. Materialen zijn op dit moment moeilijk te krijgen en zeker niet op tijd. Ook een bouwstop – door de aanwezigheid van asbest – vertraagde de start. Gelukkig staat snelheid voor de opdrachtgever niet op de eerste plaats. Sindsdien verloopt de bouw uitstekend. We hebben een team van sterk betrokken partners. Zij zien – net als wij – toekomst in deze werkvorm en willen graag binnen het team blijven.”

Gefaseerde uitvoering
De uitvoering gebeurt in fasen en van boven naar beneden. De isolatie van de kopgevels en het dak heeft voor de bewoners weinig impact. Des te meer impact heeft de vernieuwing van de gevels, gekoppeld aan hoogwaardige isolatie en zorgvuldige kierdichting. Rommens: “Voor de vervanging van de balkons is eerst de toegang van binnenuit afgetimmerd in verband met de veiligheid. Vervolgens zijn de nieuwe balkons van buitenaf gemonteerd, waarmee ook meteen het probleem van de vele koudebruggen is aangepakt.”

Lindenhove-flat

De balkons zijn verbreed en het probleem van de koudebruggen is aangepakt.

75% energiebesparing
Daarna wordt het hoogrendements-ventilatiesysteem (met warmteterugwinning) geïnstalleerd, dat voor een gezond en aangenaam binnenklimaat gaat zorgen. Het innovatieve en integrale concept levert een energiebesparing van minimaal 75% ten opzichte van het eerdere verbruik. Het voorkomt tocht en levert een verbeterd binnenklimaat. Hiermee zijn alle bewonerswensen ingevuld. De Lindenhove-flat is bovendien op de toekomst voorbereid. Mocht de Vereniging van Eigenaren alsnog over willen gaan naar Nul-op-de-Meter door toevoeging van een warmtepomp en zonnepanelen, dan zijn de voorbereidingen hiervoor al in het pand aanwezig.

“Het project wordt algemeen gezien als een voorbeeld”, besluit Rommens. “Na de renovatie behoort Lindenhove tot de meest duurzame flats van Nederland. Maar minstens zo bijzonder: hier is een innovatieve manier gevonden om dit soort projecten te financieren, terwijl de servicekosten voor de bewoners nagenoeg gelijk blijven.” Baas: “We zien ook dat bestuurders van andere VvE’s hierdoor worden geïnspireerd. We hebben bestuurders op bezoek gehad uit Krimpen aan de IJssel, Nijmegen en Rotterdam. Ze wilden allemaal het naadje van de kous weten. Maar tot nu toe ken ik nog geen andere gemeentes die hun nek hebben uitgestoken en soortgelijke leningen hebben verstrekt.”   


Bewonerswensen

  • Grotere balkons
  • Nieuwe kozijnen
  • Isolatie van dak, gevels en kelder
  • Extra isolatie tussen de kozijnen
  • Triple-glas
  • 80 – 85% energiebesparing
Tekst: Liliane Verwoolde
Beeld: Treetops

Abonneer u op onze nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van de laatste trends en ontwikkelingen binnen nieuwbouw, renovatie, restauratie en transformatie.

*Door op 'inschrijven' te klikken gaat u akkoord met onze voorwaarden.

Projectinfo

Een duurzaam ventilatiesysteem: van luchtbehandelingskast tot ventilatierooster
Alle appartementen van serviceflat Lindenhove worden voorzien van een modern ventilatiesysteem. De Ventilair Group NL levert hiervoor het warmteterugwinsysteem (‘WTW-systeem), compleet met het kunststof luchtverdeelsysteem, roosters, ventielen en overig kanaalwerk. Voor de kantoren en gezamenlijke ruimtes levert zij tevens de luchtbehandelingskasten. 

“De levering van een WTW-systeem voor een renovatieproject verschilt behoorlijk van diezelfde levering voor een nieuwbouwproject”, vertelt Rudolf Wielink, accountmanager van de Ventilair Group NL. “Op renovatieprojecten kom je van alles tegen. Elk appartement is weer anders gebouwd. De ene keer moeten de leidingen om een balk worden gelegd. De andere keer is de schacht waar de leidingen doorheen moeten net te smal. Ook al bereid je het project nog zo goed mogelijk voor, de praktijk blijft vragen om oplossingsgericht denken. En daar zijn we nu juist sterk in.” 

Hiermee is niet gezegd dat de Ventilair Group zich meer of minder heeft gespecialiseerd in renovatieprojecten. “We zijn van beide markten thuis. Voor elk project ontwerpen we een concept van A tot Z, oftewel van de luchtbehandelingskast tot het ventilatierooster. In de levering van het totaalconcept voor luchtbehandeling schuilt de kracht van de Ventilair Group NL.” In de Lindenhove-flat heeft de Ventilair Group NL nu de installaties voor fase vier afgeleverd. Ze worden geïnstalleerd door Linthorst Installatietechniek. 


Innovatieve, duurzame gevelbekleding voor serviceflat Lindenhove
Na een voorbereidingstijd van circa drieënhalf jaar ondergaat de Lindenhove-flat in Apeldoorn een ware metamorfose. Het complex verandert van een, volgens de bewoners, ‘energie slurpende Oostblokflat’ naar een duurzaam en modern appartementencomplex. De flat wordt NoM-ready uitgevoerd, waar de gevelbekleding van Primoclad B.V. perfect op aansluit.

“Wij zijn vanaf het beginstadium bij het project betrokken”, vertelt Michel Warnaar, directeur van Primoclad B.V.. “Samen met de Coöperatie BENG Nederland hebben wij een plan voor de gevelbekleding uitgewerkt, waarna we 1.200 m² XPAN Cladding gevelpanelen hebben geleverd. Dit aluminium gevelbekledingssysteem is leverbaar in meerdere profileringen en in iedere technisch maakbare kleur, waarbij de gevelpanelen naar wens worden afgewerkt met een poedercoating of anodisatielaag. In dit project is gekozen voor onze XLINE profilering met 100% vlakke ondergrond. Alle XLINE panelen hebben een vaste modulemaat van 300 mm, met een maximale lengte van 6.000 mm en een materiaaldikte van 3,2 mm. De gevelbekleding wordt grotendeels geproduceerd uit gerecycled aluminium en voldoet hiermee aan de gestelde eisen op het gebied van duurzaamheid.”

Lindenhove-flat

In dit project is gekozen voor de XLINE profilering met 100% vlakke ondergrond.

“Dankzij een gepatenteerd V-Lock clipsysteem kan de gevelbekleding eenvoudig en snel aan de constructie worden bevestigd”, vertelt Warnaar. “De naam V-Lock is afgeleid van de ‘V’-vorm van de verbinding tussen de clip en bovenlip van de profielen. Dit geëxtrudeerde aluminium passtuk ondersteunt de installateur bij het uitlijnen van de profielen en geeft een optimale stabiliteit als de gevel wordt gesloten. Het V-Lock ‘clip’-element wordt geleverd inclusief boorgaten, zodat het installatieproces zonder oponthoud kan doorgaan.” Afhankelijk van het profiel worden de gevelpanelen gemonteerd met een voeg van 5 mm breed, vertelt hij. “Zo wordt eventueel uitzetten en krimpen van de gevelpanelen als gevolg van temperatuurverschillen ondervangen. Zonder dat de panelen vervormen, tegen elkaar aantikken en/of barsten. Een strakke én esthetisch hoogwaardige gevel is het resultaat.”

Om installatiepartijen vertrouwd te maken met de montage van de XPAN Cladding gevelpanelen verzorgt Primoclad B.V. regelmatig montagedemonstraties op locatie. In Apeldoorn was dit echter niet nodig, aldus Warnaar. “Gevelbouwer Robertson Restyling is al jarenlang vertrouwd met dit gevelsysteem. We zien de oplevering van dit project dan ook met veel vertrouwen tegemoet.”

Lindenhove-flat


Verduurzaming
Een upgrade aan een gebouw vereist veel kennis van de verwerkers. Robertson heeft ruime ervaring op dit gebied en kan deze projecten zelfstandig in teamverband uitvoeren.  Er zijn door Robertson vanaf 1961 reeds meer dan 8.000 projecten gerealiseerd. “Anno 2018 maken we gebruik van een ontwerpteam waarbij alle facetten integreren”, aldus het bedrijf. “Wij kunnen gebouwen digitaal scannen en 3D uitwerken. Vooraf is het mogelijk aan de hand van een artist impressie al een reëel beeld te verkrijgen van de uitstraling na renovatie. Ook ten aanzien van haalbaarheid d.m.v. subsidies of financiering kan er snel duidelijkheid worden verkregen. Robertson kan u daarmee begeleiden of het werk uit handen nemen.”

Het gaat bij renovaties zoals bij Lindenhove om een duurzaamheidsslag, waarbij allerlei aspecten een belangrijke bijdrage leveren aan de uiteindelijke performance van het gebouw. “Buiten de juiste producten valt te denken aan bouwfysische eigenschappen zoals vocht, warmte en luchtdichting. Ook voor het traject met welstand is dit pad al vele malen doorlopen. Voor Lindenhove maken we gebruik van een compleet nieuwe buitenschil. Deze buitenschil – die zich buiten de huidige schil bevindt – is opgebouwd uit een zogenaamde HSB-schil met een 140 mm dikke PIR-isolatie. De buitenschil c.q. afwerking is van aluminium. Dit komt onder meer terug in de kopgevels, waarbij gekozen is voor de XPAN series van Primoclad. Voor de langsgevels is gekozen voor Aluminium Composite in een duurzame zogenaamde 5000 legering (zeewaardig) van Alucobond met een brandvrije kern. Dit wordt geproduceerd door Cofac. Robertson heeft met deze partijen een sterke troef in handen.”

Stedenbouw partners

Bouwinfo

Opdrachtgever Vereniging van Eigenaren Lindenhove-flat Apeldoorn
Uitvoerder Treetops, Bergeijk
Installatieadvies BENG Nederland, Asten
Bouwsom € 8,5 miljoen
Bouwperiode voorjaar 2018 – voorjaar 2019

Winifred van den BoschBalco