Platform over nieuwbouw, renovatie, restauratie en transformatie
Jaarboek

Haalbaar en maakbaar bouwen in de binnenstad

Hoofdstraat-1—Nikkels-Vastgoed
In het voorjaar van 2022 wordt gestart met de bouw van De Hoofdstraat, dat het hoogste gebouw van Apeldoorn moet worden. (Beeld: Nikkels Vastgoed)

Tekst | Lieke van Zuilekom

Beeld | WSP en Nikkels Vastgoed

22 november 2021 Leestijd 8 minuten

Deel dit artikel

Binnenstedelijke verdichting is dé opgave voor de komende decennia. Naast jongeren willen ook ouderen graag in de stad wonen, dichtbij voorzieningen en met familie en vrienden in de nabije omgeving. Tot 2040 zijn alleen in West-Nederland nog zo’n 1 miljoen woningen nodig om aan de enorme woonvraag te kunnen voldoen, weet Eddy van Caulil, manager Multidisciplinaire Projecten bij advies- en ingenieursbureau WSP. “Binnenstedelijke verdichting is noodzakelijk en leidt in het algemeen tot gestapelde functies en ondergronds bouwen. Complexe bouwputten en omgevingsrisico’s liggen hierbij op de loer.”

“De binnenstad heeft maar weinig vrije percelen. De ruimte die er wel is, wordt vaak volledig bebouwd. Hierdoor kunnen (technische) problemen met de omliggende gebouwde omgeving ontstaan”, aldus Van Caulil. “Om een succesvolle projectuitvoering te borgen, moeten bijvoorbeeld de bouwkundige staat van belendingen, de aanwezigheid van metrobuizen, spoorlijnen, (glasvezel)kabels en leidingen én eventuele grondwaterstromingen vroegtijdig beoordeeld worden, om mogelijke invloeden mee te kunnen nemen in de ontwerpfase.” Voor ontwikkelaars en beleggers is het bovendien interessant om zoveel mogelijk geld te genereren met de planontwikkeling, vertelt hij. “Van belang hierbij is vooral wat de appartementen uiteindelijk opbrengen. Dit is namelijk van invloed op de rendabele investering aan de voorkant. Nu Nederlandse hoogbouwtorens een steeds hogere prijs per vierkante meter krijgen, kan bijvoorbeeld geïnvesteerd worden in meer meters op dezelfde locatie.”

Omdat WSP wereldwijd bezig is met stedelijke verdichting en dus kennis heeft van verschillende technieken in verschillende steden, kan zij Nederlandse opdrachtgevers met raad en daad bijstaan. Als voorbeeld noemt Van Caulil diverse bouwprojecten van WSP rondom Central Park in New York, waar met name de appartementen met uitzicht op het park zo’n 70.000 dollar per vierkante meter opleveren. “Hierdoor kan aan de voorkant fors geïnvesteerd worden in constructieve technieken, waardoor bijvoorbeeld nog slanker gebouwd kan worden. In New York is een slankheidsratio van 24:1 inmiddels geen uitzondering meer. Dit betekent dat op een plot van 20 meter tot bijna 500 meter hoog gebouwd kan worden, terwijl in Nederland nog een traditionele verhouding van maximaal 7:1 wordt gehanteerd. Voor de Nederlandse markt is een verhouding 24:1 onbetaalbaar, maar er zijn wel interessante mogelijkheden. Welke mogelijkheden dat zijn, lichten wij graag toe in een persoonlijk gesprek.”

Eddy van Caulil, manager Multidisciplinaire Projecten bij advies- en ingenieursbureau WSP.

Technische inhoud

“Vanuit ons verleden als Lievense worden wij binnen de bouw veelal benaderd als advies- en ingenieursbureau voor constructies, bouwfysica en brandveiligheid”, vertelt Van Caulil. “Doordat we nu onderdeel zijn van WSP, kunnen we echter nog veel meer disciplines leveren. Bijvoorbeeld op het gebied van installaties, logistiek, beperking van CO2-emissies en specifieke windanalyses. Zo kunnen we nog meer technische inhoud toevoegen aan projecten.” Een mooi voorbeeld is een project in Apeldoorn. “Nikkels Projecten heeft recent samen met Van Berlo Ontwikkeling een plan ontwikkeld voor een 70 meter hoge woontoren. Voordat dit project in de markt wordt gezet, hebben wij het architectonische ontwerp mogen toetsen: is het plan technisch haalbaar en maakbaar? Zijn de vluchtwegen op orde? Kloppen schachtafmetingen en liftaantallen? En is het project in diverse bouwsystemen te maken, zodat de aannemer vrijheid in zijn uitvoering houdt? Op basis van onze randvoorwaarden is het ontwerp geoptimaliseerd, zodat ontwikkelaars straks zo min mogelijk risico’s lopen.”

Een tweede projectvoorbeeld is het Rivium in Capelle aan den IJssel, waarvan het hoogbouwdeel bovenop een primaire waterkering komt. “Vanuit die context en in opdracht van ontwikkelaars Novaform en Zuiver Vastgoed hebben wij de technische randvoorwaarden voor het ontwerp bepaald. Hierbij hebben we tevens de geluidsbelasting van de nabijgelegen A16 meegenomen, zodat zo efficiënt mogelijk ontworpen en gebouwd kan worden, voor diverse hoogteopties (tot 150 meter) en tegen de laagste investeringskosten.”

Vertaling naar prefab

Dankzij de integratie van Bartels kan WSP ook heel goed de vertaling maken naar prefab bouwmethodes. “In binnenstedelijke projecten wordt steeds vaker modulair en/of in prefab gebouwd, omdat hiermee hoge(re) bouwkwaliteiten en bouwsnelheden worden gehaald”, aldus Van Caulil. “Met WSP krijgen opdrachtgevers een constructeur aan tafel die weet wat prefab bouwen betekent. Wij kunnen de prefab oplossing tot op detailniveau in het ontwerp integreren. Het resultaat is een haalbaar én maakbaar ontwerp, waardoor clashes, faalkosten en verspillingen worden voorkomen.”

Herontwikkeling van stationsgebieden

Voor de toekomst verwacht WSP ook steeds meer gevraagd te worden voor de herontwikkeling van stationsgebieden, waar volgens Van Caulil nog een enorme potentie ligt. “Rondom stations liggen nog vele vierkante meters die nooit bebouwd zijn. De locaties waren lange tijd te complex en te duur, maar door de hogere opbrengsten ontstaan nieuwe kansen. Ook hierin spelen wij graag een rol. Bedrijven die dergelijke ontwikkelingen aandurven, zijn van harte welkom om contact op te nemen.”

Over WSP

WSP is een wereldwijd opererend advies- en ingenieursbureau met grensverleggende experts die dagelijks werken aan een toekomstbestendige leefomgeving waarin veilig en gezond gewoond, gewerkt, geleerd en gespeeld kan worden. In Nederland zijn 440 medewerkers werkzaam op 9 locaties verspreid door het land. Zij bieden een integraal dienstenpakket op het gebied van Bouw, Infra, Energie, Water en Milieu, waarbij lokale kennis gecombineerd wordt met een wereldwijde expertise.  

Nieuwsbrief

Meld u aan om nieuws & updates te ontvangen.

louwers mediagroep
  • Z&R

    Z&R

    Platform over zon- en daglichtregulering, rolluiken, terrasoverkappingen en afsluitingen

    Naar website
  • Profiel

    Profiel

    Platform over raam-, deur-, kozijntechniek, hang- en sluitwerk, dak- en geveltechniek, veiligheid

    Naar website
  • I&L

    Instore & Livecomm

    Platform over beurzen, retail & online business

    Naar website
  • I&B

    Installatie & Bouw

    Platform over installatietechniek, klimaatbeheersing en elektriciteit

    Naar website
  • GWW

    Grond / Weg / Waterbouw

    Platform over civiele techniek & infrastructuur

    Naar website
  • B&S

    Beton & Staalbouw

    Platform over beton en staal in de bouw

    Naar website
  • Gevelbouw

    Gevelbouw

    Platform over gevels, glas & daken

    Naar website
  • badz

    Bouwen aan de Zorg

    Platform over bouw en ontwikkeling in de zorg in Vlaanderen en Nederland

    Naar website
  • mediagroeplogo

    Binnenwerk

    Platform voor de interieurbouwbranche

    Naar website
0%

Wij gebruiken cookies. Daarmee analyseren we het gebruik van de website en verbeteren we het gebruiksgemak.

Details