Bleizo Logistics Centre, Bleiswijk: Project onder ‘hoogspanning’

Gezien de hoge duurzaamheidsambities (BREEAM ‘Very Good’), de krappe planning, de hoge esthetische kwaliteit en de locatie in een voormalig polderlandschap, ook nog eens onder een hoogspanningsnet, is het letterlijk en figuurlijk een project onder hoogspanning.

Bedrijventerrein Bleizo ligt zeer gunstig ten opzichte van Rotterdam: pal aan de A12, bij de oprit station Lansingerland-Zoetermeer. Begin 2020 heeft Cordeel het project in opdracht gekregen van Impact Vastgoed. “Het nieuwe distributiecentrum bestaat uit een warehouse van 43.000 m² en biedt ruimte aan vijftig loading docks verdeeld over twee laadkuilen, nog eens 3.700 m² aan mezzanine (tussenvloeren) en 2.700 m² aan kantoren”, zegt Bastiaan van Dijk van Cordeel. “Het warehouse is opgesplitst in twee delen, waarvoor we een 60 minuten brandscheiding realiseren. We bouwen voor Impact Vastgoed, maar eindinvesteerder Mirastar is ook nauw betrokken bij de uitvoering.”

Bijzonder aan het project is volgens Van Dijk dat er volop aandacht is voor de esthetische kwaliteit. Het ontwerp van Palazzo Architecten verbindt het kantoor en de bedrijfshal door middel van een doorgaande baan in de gevel die op de geveluit­einden uitkraagt. “We zijn door Impact Vastgoed en Mirastar gevraagd om een onderscheidend ontwerp te maken. De parelmoer baan met een groene zweem aan zowel de noord- als zuidzijde contrasteert sterk met de donkere gevelbeplating en geeft het ontwerp een herkenbare, zachte uitstraling”, zegt architect Bas Rollerman van Palazzo Architecten. “Het zorgt er bovendien voor dat het gebouw zich als een samenhangend geheel profileert, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld distributiecentra die tien jaar geleden werden gebouwd met een kantoortje op de hoek. De markt vraagt nu eenmaal om kwalitatieve werkplekken, ook om personeel te werven.” Het DO-ontwerp is door de inhouse engineeringsafdeling van Cordeel bouwkundig gedetailleerd uitgewerkt, zonder de architectonische kenmerken te verliezen. “Door de parelmoer baan met Omega-profielen op de donkere sandwichgevelbeplating te monteren, ontstaat bovendien een mooi 3D-effect”, legt Van Dijk uit.

Over een deel van de kavel loopt een 380.000 Volt hoogspanningsnet van TenneT. “Het ontwerp is hierop geënt. Daar waar het hoogspanningsnet over de kavel loopt, is het gebouw afgeschuind”, zegt Rollerman. Volgens Van Dijk brengt het ook de nodige uitdagingen mee tijdens de bouw. “De noodzakelijke kranen en heistellingen komen met hun valbereik regelmatig binnen de belemmerende zone. Dat vereist continue afstemming met TenneT. En over afstemming gesproken, vanuit de eindbelegger is er ook een TIS-bureau betrokken bij het project. Een Technische Inspectie Service is een onafhankelijk en deskundig bureau dat risicogestuurde inspecties uitvoert van zowel het ontwerp als de uitvoering. De controle op onder meer kwaliteit, ontwerp en veiligheid is veel intensiever dan gebruikelijk”, weet Van Dijk. “Het is overigens het eerste distributiecentrum in Nederland waarop een TIS van toepassing is.”

Behalve voor het realiseren van het distributiecentrum is Cordeel verantwoordelijk voor de terrein­inrichting van het totale perceel van 72.000 m². “Natuurlijk worden er de nodige parkeervoorzieningen gecreëerd, maar er is ook aandacht voor de natuur”, zegt Marijn Knoop van Impact Vastgoed. “Zo worden er ecologische Stepping Stones aangelegd op het perceel, kleine eilanden die de aangrenzende natuurgebieden aan weerszijden van het pand met elkaar verbinden. En aan de westkant van het gebouw wordt als het ware een Biesbosch op schaal gecreëerd in de vorm van een waterpartij. Dat leverde ook nog extra punten op in de BREEAM-kwalificatie. We hadden als Impact Vastgoed overigens al heel lang een reservering op deze kavel. Vrijwel direct na het verwerven van de kavel hebben we Bleizo Logistics Centre verkocht aan Mirastar, die op zijn beurt weer een beroep doet op eindinvesteerder KKR. Wij blijven verantwoordelijk tot aan de oplevering.”

Mirastar is redelijk nieuw op de Nederlandse markt. Sterker nog, Bleizo Logistics Centre is voor de investeerder het eerste project in Nederland. “En zeker niet het laatste”, voegt Maarten Dickhoff, Project Manager bij Mirastar, eraan toe. “Nederland is echt booming qua logistiek vastgoed en deze locatie in Bleiswijk is fantastisch. Bedrijven als Zalando, Jumbo en Hoogvliet hebben deze logistieke hotspot ook al ontdekt. Voor ons is Bleizo Logistics Centre een zogenaamd Forward Funding Project dat we in een joint-venture met KKR hebben verworven. Op deze manier gaan we de komende periode onze portefeuille in Nederland verder uitbreiden. Zo zitten er nog twee distributiecentra in de pijplijn. We mikken daarbij op het hogere segment, zoals hier in Bleiswijk wordt gerealiseerd, een hoogwaardig een duurzaam distributiecentrum.”

“Ondanks de nodige regenval van de afgelopen periode en natuurlijk corona lopen we nog altijd keurig op schema, sinds we de eerste paal begin juli 2020 hebben geslagen”, constateert Van Dijk. Bleizo Logistics Centre wordt in het tweede kwartaal van 2021 in gebruik genomen.