2Amsterdam | Amsterdam

Transformatie kantoortorens Zuidas tot multifunctioneel ensemble

De aanleiding is helder: AkzoNobel en Stibbe, de voormalige hoofdhuurders van twee identieke kantoortorens aan de noordzijde van station Amsterdam Zuid vertrokken in 2016 naar nieuwbouwlocaties. De naderende bouw van het Zuidasdok gaf eigenaar Commerz Real aanleiding tot spoedige herontwikkeling. Met Provast als gedelegeerd ontwikkelaar werd besloten tot een forse upgrade, in de vorm van een hoteltoren en een kantoortoren verbonden tot één ensemble. Een technisch complexe operatie, waartoe J.P. van Eesteren de beste oplossingen aandroeg.

Damwanden vormen de bouwkuip voor de parkeerlagen onder de oostelijke toren.

“In 2013, toen wij startten met de planvorming, was de markt slecht maar de locatie nog steeds uitzonderlijk goed”, zegt projectdirecteur Jurjen Thomas van Provast. “De eigenaar heeft er op aangeven van Provast voor gekozen één toren te transformeren tot hotel en de andere te vergroten tot modern kantoor. Hierin komt de Spaanse hotelketen Meliã met haar eerste Nederlandse vestiging. De westelijke toren van 64 meter hoogte wordt opgetopt met drie verdiepingen, met onder meer een skybar – de eerste op de Zuidas. De kantoortoren wordt uitgebreid van 14.000 naar circa 23.000 m² bvo. Die ruimte wordt juist gevonden in de breedte: vanwege de behoefte aan grote vloervelden komt er een nieuw laagbouwdeel om de toren heen, voorzien van een atrium. Beide bestaande gebouwen worden afgewerkt met een nieuwe elementgevel en tot een ensemble gesmeed door een omkadering van de binnentuin. Op het oog goed bouwkundig te realiseren, maar er waren veel onderliggende eisen en omgevingsfactoren.”

Complexe bouwkuip
Ten eerste de wens van eigenaar en architect om één ensemble te creëren. Het besluit tot de aanleg van het Zuidasdok, waarmee de infrastructuurbundel door de Zuidas wordt verbreed, noopte tot sloop van de parkeergarage, waarvoor nieuwe voorzieningen dienden te worden gevonden. “Dat bleek geen sinecure”, zegt Thomas. “Voor de drie nieuwe parkeerlagen onder de torens moest een complexe bouwkuip worden gerealiseerd. Er bleken groutankers van het naastgelegen WTC aanwezig in het werkgebied en het straatniveau van de belendende Strawinskylaan ligt hoger dan het maaiveld. Het aantal professionele stakeholders is bovendien aanzienlijk: de gemeente, de rijksoverheid, alsmede de eigenaren van het WTC en kantoorgebouw Atrium. Zaak was een aannemer te selecteren die goed is in technische complexiteit en hoogwaardige samenwerking. Ook omdat er planningsdruk zit op het project vanwege het Zuidasdok.”

Gedegen oplossingen
Een proactieve rol van Provast namens de eigenaar in het voortraject leidde na uitwerking van het DO tot een Engineer & Build-overeenkomst met J.P. van Eesteren. “Zij boden de meest gedegen oplossingen voor de technische complexiteit en boden optimalisaties aan”, aldus Thomas. “En J.P. van Eesteren heeft een goede track record op het gebied van omgevingsmanagement.” 

De optopping van de westelijke toren wordt onder meer voorzien van een skybar.

“De complexiteit zit met name in de bouwkuip en de omgevingsfactoren”, vertelt projectmanager Paul van Kats van J.P. van Eesteren. “Er is in verband met het ontbreken van een natuurlijke waterkerende laag gekozen voor bodeminjecties, aansluitend op het inbrengen van damwanden en boorpalen voor de aanleg van de parkeergarage. Vervolgens wordt de bouwput uitgegraven. Om de oostelijke toren stabiel te houden, wordt deze voorzien van een stempelraam tegen de permanente damwanden aan. Daarna worden de vloeren gestort.” Binnenkort start ook de aanleg van het Zuidasdok, waarbij de A10 ondergronds zal worden gebracht. “De tunnelbak zal op slechts een paar meter van ‘onze’ gevels passeren. De samenwerking met stakeholders, de inrichting van het bouwgebied en de monitoring blijven aandacht vragen tot aan de oplevering.”

Duurzaamheid
In totaal dient de inrichting van de bouwplaats en de bijbehorende logistiek zeven keer te worden aangepast. Van Kats: “Wij hebben co-makers gevonden die volledig in de planning en logistiek kunnen meegaan, zoals De Groot en Visser, Unica en Voorbij.” De nieuwe gevel van de hoteltoren is dit voorjaar wind- en waterdicht; de oplevering van het ensemble is voorzien in 2021. “Voor een transformatie tot hotel, uitdagend in verband met het inbouwpakket, kunnen wij relatief efficiënt opereren, onder meer met vroegtijdige opslag op de verdiepingen.” De kantoortoren krijgt een BREEAM ‘Excellent’-certificaat (o.a. WKO gecombineerd met stadsverwarming; zonnepanelen), het hotel een GPR-score van minimaal 8. “Vanwege de complexe omgeving en de combinatie van functies is dit een uniek project”, zegt Thomas tot slot. “Met de ontwikkeling van een nieuw station Amsterdam Zuid komt er een tweede passage die noord en zuid verbindt, waardoor 2Amsterdam nog meer in het centrum van de Zuidas komt te liggen. De nieuwe entrees hebben hun oriëntatie op het zuiden gekregen waardoor beter wordt aangesloten op deze centrale ligging. Dat maakt 2Amsterdam tot de ultieme herontwikkeling, waarin alle vormen van samenwerking tot hun recht komen.”